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融资渠道仍在收紧!8月份40家房企融资大跌六成

2019-09-06 07:37来源:券商中国作者:张达

在一系列融资收紧政策影响下,8月房企融资大幅下跌。

同策研究院的统计数据显示,8月,40家典型房企融资金额大跌近6成,接近5月的最低点。其中,公司债融资大跌超8成,信托贷款融资大跌超6成。

接受券商中国记者采访的业内人士认为,融资大跌主要与银保监会发文后的严查有关,各种渠道融资确实在收紧,预计这种情况在9、10月份还会持续。在这种情况下,房企最主要的应对方式是加快销售回款,控制扩张速度,提前储备现金流过冬,另外可以通过引入战略合作或项目合作来化解风险。

房企大佬们对下半年融资进一步收紧已有所预期,并充分意识到自身造血能力比融资能力更重要,拟在加大销售回款力度的同时放缓投资节奏,保证现金流。

融资金额环比大降6成

同策研究院的统计数据显示,8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%。这是继今年5月跌至年内最低点后,8月房企融资再次断崖式下跌,金额接近5月的最低点。

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8月,40家房企债权融资金额326.73亿元,占房企融资总量的88.72%,环比下降59.69%。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌,其中:

第一名:境内银行贷款,融资金额74.59亿元,环比大幅下跌41.79%,占比20.26%;

第二名:其他债权融资,融资金额74亿元,环比大幅下跌35.7%,占比20.09%;

第三名:信托贷款,融资总额66.24亿元,环比大幅下跌63.28%,占比17.99%;

第四名:公司债,共融资63.36亿元,环比大幅下跌83.62%,占比17.21%;

第五名:海外银团贷款,共融资43.54亿元,占比11.82%;

第六名:中期票据,融资金额5亿元人民币,占比1.36%;

第七名:委托贷款无发生。

另外,股权融资方面,融资金额为41.53亿元,占总融资金额比重为11.28%,环比下降40.22%。

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对于8月房企融资总额大跌的原因,同策研究院总监张宏伟接受券商中国记者采访时表示,主要与银保监会发文后的严查有关,各种渠道融资确实在收紧。

据同策研究院统计,7月,监管部门出台了6条收紧政策,至少4条融资渠道被严控。其中,银保监对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行了约谈警示,要求其控制业务增速,8月信托贷款金额环比大跌63.28%。7月中旬,国家发改委要求外债资金仅限于境外市场的借新还旧,再加上美元汇率升高的压力(离岸、在岸人民币双双破7),8月房企美元债遭受重创,仅发生3笔公司债发行(7月18笔),共融资63.36亿元,环比大幅下跌83.62%。

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融资收紧或成常态

今年以来,不仅各地房地产调控政策从严,而且房地产金融管控政策更严,从央行到银保监会再到发改委,密集加强对房地产金融的风险把控,信托贷款融资、海外发债融资、银行贷款融资全面收紧。

8月9日,银保监会发文称,将在32个城市开展银行房地产业务专项检查,重点选择房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构等开展检查,目的是为坚持“房住不炒”,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。这是对今年5月银保监会发布的23号文中关于整治房地产融资乱象的进一步细化要求和落实。8月30日,银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

近日,市场传言称多家银行房地产开发贷额度收紧,原则上控制在2019年3月底时的水平。该传闻引起市场广泛关注,被认为对房企影响较大。不过,据券商中国记者从银行人士处了解,该传闻是个别地方对辖内个别银行做的窗口指导,并非所有银行都接到这一监管要求。

尽管如此,业内对于下半年房地产行业融资将进一步收紧已有预期。融创董事会主席孙宏斌预计,下半年,政府对房地产的调控政策将延续上半年的收紧态势,尤其是对房地产行业融资将进一步收紧,融资端的严控甚至可能是一个常态化的过程。这种形式预计将使目前整体较高的土地价格逐渐回归合理,并将使得行业分化和整合进一步加剧。“下半年不管是商品房市场还是土地市场,压力还是比较大的。”他说。

不过,万科总裁祝九胜认为,融资收紧对整个行业肯定会有一些影响,可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大,对其他来说可能会有一些挑战。

提前储备现金流过冬

在房地产调控持续从严、融资渠道不断收紧的背景下,房企将面临拿地难、销售难、还款难等压力,如何摆脱融资困境成为当前房企的棘手问题。

张宏伟对券商中国记者表示,融资收紧的情况在9、10月份还会持续。在这种情况下,房企最主要的应对方式是加快销售回款,另外可以通过引入战略合作或项目合作来化解风险。

在联讯证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事李奇霖看来,房企有两个应对办法,第一个是减少拿地,控制扩张规模;第二个是加快周转,但在居民购房意愿下滑的当下,要加快周转,可能更需要房企让利,降价促销。

不过,李奇霖同时指出,短期来看,这种方式确实可以获得更多的现金流,但一来这些内生现金流可能要更多用于还债(再融资已经受限),二来以降价促销的方式加快周转,会强化房价下跌的预期,不利于后续销售回款。而减少拿地的行为,对地方政府土地出让与房地产新开工会产生明显冲击。

李奇霖提醒房企,后续要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险,如果自有资金规模小,对外部融资过于依赖,信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足,同时又积极拿地的风险,房地产销售是下行的趋势,后续回款能力可能没有那么强,外部融资又偏紧,房企的经营可能会比较困难。

因此,在应对策略上,李奇霖建议房企,首先应注意控制扩张速度,提前储备现金流过冬,在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,行业分化加大在所难免,未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发,可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

在外部融资环境收缩的情况下,更多企业意识到自有资金的使用将更加重要。融创、旭辉等多位房企大佬认为,主要的现金流贡献和来源是现金,不是融资,企业自身的造血能力比融资能力更重要,而造血能力来自于销售。在加大销售回款力度的同时,土地储备充沛的龙头企业选择了放缓投资节奏,甚至暂停拿地,而仍有规模发展需要的奥园等房企则表示,要择机补充货量,但会更多通过收并购、旧改、城市运营等方式获得土地。在融资更困难,市场不确定性更大的情况下,世茂等房企为保证安全,对收并购的税后利润提出了更高的要求,对下半年房地产市场持谨慎态度。

声明:证券时报力求信息真实、准确,文章提及内容仅供参考,不构成实质性投资建议,据此操作风险自担。

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